一、案情介绍

　　1、欢心签约，全额付款，到期未交房。

　　2012年12月10日，杨某与重庆某房地产开发有限公司(以下简称“该房地产公司”)签订《商品房买卖合同》，合同约定：“杨某购买由该房地产公司开发的位于重庆市xx区xx风景区内xx商住楼1xx1-3-3号房屋，建筑面积35.03㎡(套内建筑面积29.95㎡)，总价款140120元，房款于签订合同时一次性付清;该房地产公司应于2013年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付杨某。”

　　签订合同后，杨某将购房款全额支付给该房地产公司指定收款人何某明。但该房地产公司未按上述合同约定如期交房。2014年2月13日，该房地产公司法定代表人许某辉在“何某明销售重庆某房地产开发有限公司xx房屋清单”上写明“本公司所售上述伍套房屋(包含涉案xx商住楼1xx1-3-3号房屋)，委托何某明收款，冲抵本公司在何某明处所借的款项。”

　　2.愤而起诉，法院调解，确认开发商应交付房屋。

　　2015年1月15日，重庆市xx区人民法院立案受理杨某诉该房地产公司商品房买卖合同纠纷一案。2015年2月6日，在该院的主持调解下，杨某与该房地产公司达成调解协议：该房地产公司于涉案房屋取得建设工程竣工验收备案登记之日起三日内向杨某交付房屋。

　　3.执行受阻，购房者仍无法得到房屋。

　　2017年5月18日，杨某向重庆市xx区人民法院申请执行。执行过程中，该院以“民事调解书确定交付房屋的条件为‘建设工程竣工验收备案登记之日起三日内’，杨某提供的《xx区xx楼盘办证联合会审表》仅证明建设工程竣工验收，但时至今日均未在房屋管理部门备案登记，本案不符合执行条件，并已告知杨某可进行诉讼解决”为由，作出执行裁定书，裁定：驳回杨某要求立即交付xx商住楼1xx1-3-3号房屋的执行申请。

　　4.再审判决，双方解约，购房者恐“房”“财”两空。

　　2018年3月14日，重庆市xx区人民法院裁定再审杨某与该房地产公司房屋买卖合同纠纷一案。

　　再审过程中，法院查明如下事实：该房地产公司因向刘某杭、苟某丽借款，于2013年2月5日，由重庆市xx公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年8月29日，因该房地产公司逾期未偿还借款，重庆市xx公证处依据刘某杭、苟某丽申请，出具《执行证书》。申请执行人刘某杭、苟某丽于2013年8月30日，持上述《执行证书》向重庆市xx区人民法院申请强制执行，执行标的为本金人民币500万元整(截至2013年8月22日)及为实现债权所支付的费用。执行过程中，双方当事人达成执行和解，法院于2013年10月23日作出执行裁定：将该房地产公司所有的房屋(包含涉案xx商住楼1xx1-3-3号房屋)交付二申请执行人抵偿该房地产公司所欠借款本金500万元及所有利息和违约金，上述房屋财产所有权自裁定送达申请执行人时起转移。二申请执行人可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2016年6月14日，法院作出执行裁定：将涉案房屋登记于申请执行人刘某杭、苟某丽名下。

　　因诉讼标的物的权属已发生变化，致使杨某原审诉讼请求(即要求该房地产公司交付房屋)无法实现，原审原告杨某只得变更诉讼请求，2019年3月18日，再审民事判决书判决：撤销原审民事调解书，解除杨某与该房地产公司签订的《商品房买卖合同》;该房地产公司返还杨某购房款并支付利息损失、经济损失、违约金等。

　　但是，目前作为大量案件的被执行人，该房地产公司何时能够完全履行再审判决?这确实是一个未知数。自2012年12月签约、支付购房全款，直至2019年3月收到再审判决，杨某经过将近7年的等待，最终的结果很可能是“房”“财”两空。

二、购房者风险警示

　　对于普通购房者而言，买房往往需要倾其所有、举全家之力，所以，购房者在购房的各个环节中，都应该注意风险。笔者仅针对上述案例，梳理如下风险警示事项供各位购房者参考。

　　1.买房前应核实开发商资质、涉诉情况、是否已被列入失信被执行人名单等情况。经笔者查询“中国执行信息公开网”，该房地产公司早在2013年5月即已被申请执行，直至购房者起诉、申请执行前，已存在大量该房地产公司作为被申请执行人的案件，如购房者及时发现上述情况，则可避免与之交易或可及时止损。

　　2.注意支付购房款流程是否正规。在本案中，购房款收款人并非该房地产公司账户，而是个人账户，购房者如遇此种情形，应注意是否存在开发商以购房款清偿此前欠款的情况，开发商是否可能存在资金问题，从而影响合同履行。

　　3.合同履行过程中如发生问题，应及时、精准维权。

　　(1)及时性

　　在上述案例中，购房者如在该房地产公司未按约交付房屋或因其他纠纷被申请执行等问题发生时及时维权，则可以在该房地产公司尚存合同履行能力时处理纠纷，尽量减小损失。

　　(2)精准性

　　在上述案例中，购房者自开发商违约一年后才提起诉讼，耽搁了时间是一方面，更令人惋惜的是其提出的诉讼请求及最终的调解结果并不精准。

　　需知开发商逾期交房，购房者在提起诉讼时，既可以要求其交房并支付违约金，也可以直接要求解除合同并退还房款、支付违约金。如果是法院调解，也可以根据案件情况，制定一次性解决方案，例如：可以在调解协议中规定开发商应在一定时期内交房，如未按规定约定交房则合同即解除并由开发商直接进行退款、损失赔偿等。另外，设置的交房条件既可以是“竣工验收备案之日”也可以是一定期限。

　　提出何种诉讼请求或同意何种调解方案，除自身意愿外，还应综合考虑、判断房屋本身状态，通过了解、确认房屋是否被抵押、查封、冻结，是否被其他债权人主张权利，是否容易执行并达到诉讼目的等因素而进行精准维权，以免造成因为诉讼请求或调解方案不精准而导致在已经起诉的情况下却仍旧达不到良好的诉讼结果。

　　另外，因个案往往具有特殊性，如读者需对自身所涉案件获得处理建议，应及时咨询相关领域执业律师的专业意见，选择最佳维权方案，进行精准维权。